分譲マンションを賃貸で!東京日本橋投資マンションの成功例!

不動産投資と言えば、普通は区分所有のマンション(マンション1部屋)とか、一棟マンション・一棟アパートですよね~


私の場合は、一棟での不動産投資はまだやっていませんが、今ファミリータイプの2LDKとワンルームの2部屋を賃貸に出してます v(≧∇≦)v イェェ~イ♪



今回はファミリータイプのマンションの事例を、お話をしたいと思います。


そもそも投資用不動産を探している場合も、自分で住むためのマンションを探している方にも参考になるかな~と思います^^



では、早速分譲マンションを賃貸している例を東京日本橋の物件でご紹介させていただきます♪

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東京日本橋の分譲マンション物件概要

まず物件概要から説明しますね^^


自分でも貸すのがもったいないと思うほどの、素敵な物件です^^


  • 所在地:東京日本橋
  • 立地:地下鉄2線2駅徒歩1分、地下鉄3線2駅徒歩7分、JR線徒歩7分)
  • 広さ:64㎡(2LDK:リビング10.5畳+7畳+5.5畳)
  • 階数:4階
  • マンション概要:17階建て・100戸
  • 建設:2004年築(初回賃貸:2010年)
  • 価格:3,600万円(頭金600万、ローン3,000万円)

日本橋と言う場所はまず立地が物凄いです!
見ての通り、徒歩10分圏内で5駅5線利用できちゃいます。


出張の時は羽田・成田へ1本、東京駅だったら面倒なんでタクシーを使っていましたが900円くらいです v( ̄ー ̄)v



物件自体は、当時新築で入居しました。
この時の不動産市場は、完全に底値の時だったので、破格の値段です!


しかも、エントランスには水が流れているデザイナーズンションで、中に入ると日中はコンセルジュが常駐しています (*>▽<)o キャー♪
月島あたりへ行くとタワーマンションばかりなので、コンセルジュは当たり前ですが、この近辺では多分初ですね。


それでも、100戸あるので、管理費はそんなに高くないです。
月に1.5万円くらいの支出なので、全然たいしたことないですね^^



かなり気に入ってたんですが、2年後の2006年に子供が生まれて、2LDKだと手狭に。
その後3LDKの中古マンションを近辺で購入し、こちらは賃貸に出すことにしました。


実質5年住みましたが、まだまだ全然キレイな状態です♪


マンションの賃貸・投資状況

さてさて、この物件周辺相場がわかる方なら、



『えっ~~!!!』



となると思います。
それは価格ですね~


坪単価180万!!!!



ちなみに現在の新築相場は400~450万位です。


購入した時点で中古マンションに格下げされますが、それでも今(築12年)売りに出せば低く見積もっても4,500万円位になります。



賃貸の状況ですが。


  • 賃料:198,000円/月
  • ローン:約100,000円/月(ボーナス返済無)
  • 修繕・管理費:25,000円/月
  • 賃貸収入:73,000円/月

駅近で路線も多い為、募集後すぐに何件か応募があり決まりました^^
賃貸に出すときは、元々新築だったので、リフォームはいらずクリーニング代数万円で終わってます v( ̄ー ̄)v


月のキャッシュフローは、プラス7万円ちょっとありますから、年間では80万以上はキャッシュが溜まりますね^^


5年後に、これを元に投資用ワンルームマンションを、これまた近くに購入してます v(≧∇≦)v イェェ~イ♪


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購入のポイントとその後の考察

これだけ見れば、ほぼ成功と言える購入だったと思いますよね^^
私もそう思います(笑)



そもそもこの物件の、購入ポイントは何だったかと言う事を説明しますね。
これかなり肝だと思います ( ̄ー ̄)ニヤリ


  • 当時の賃料より買った方が月々の支払いが少ない
  • 広すぎない2LDKなら賃貸でも着きやすい
  • 立地がイイから賃貸に出しても空室リスクが低い
  • 投資利回りをよくする為にわざと低い階層にした

この物件、そもそも近いうちに賃貸に出すつもりで購入したんです。
だから、購入時に賃貸でのリスクを考えて決めています ( ̄◇ ̄;)マジ


賃料とローン返済の比較

ざっくりとしたイメージですが、住宅ローンを35年で組むと3,000万円の借入で月々の返済は10万円です。


ココは3丁目ですが、元々1丁目のマンションを新婚時に賃貸で借りていました。
そこは、34㎡(か38㎡、詳細忘れました^^;)の1LDKで、賃料14万円だったんです。


月々の支払が月4万円、年間約50万円の節約となります。
しかも、コンセルジュ付きのマンションで広くなり、グレードUPを果たしました♪


これが賃貸と分譲の大きな違いの一つです^^


初めから賃貸に出すことを想定していた

購入物件を検討していた時、色々なマンションを見てきましたが、最初からいずれ賃貸に出すことを想定していました。
これもかなり重要な肝となります ( ̄ー ̄)ニヤリ



生涯居住マンションを考えていたら、初めから3LDK以上を探していました。
2LDKでは、子どもが生まれたら確実に手狭になるからです。


家族

結果的に子供は一人ですが、もし二人だったら転居必須ですね^^;


でも、いきなり3LDKを購入するとなると、出口が見えません
そのまま持ち続けるしか、選択肢が無いんです。



賃貸に出すとしたら、賃料が高額すぎて賃借人が見つからないかもしれないと考えたんですね。
賃貸に出すという選択肢がなくなると、買い替えしかなくなりますよね?


結果的にこのマンションにある3LDKの部屋は、販売当時8,000万円弱でしたが直近で9,800万円で売れています。
繰り返しですが現在築12年です。


ただあくまでも『結果的』にたまたまそうだったというだけなんですね。



1990年代までのバブル時代の不動産投資は、今の中国とまさに同じで、保有し、価格が上がったら売るという、売却で利益を出すスキームでした。
でも、今の不動産市場は必ずしも右肩上がりではありません。


だから、売却で利益を出す、または損しないという保証はどこにもないんです。
そのリスクを抑えるために都心3区(千代田区・港区・中央区)で購入していますが、最初から期待してはいけない条件なんですね~


それで、3LDKではなく2LDKの部屋で、しかも上層階ではなく低層階にしました。



新築の場合、同じ間取りで1階あがるだけで数十万円~物件によっては数百万円違ってきます。


このマンションの場合は、4階と5階では80万円の価格差がありました。
10階で購入したとすると、階数の違いで500万円近く上がり、4,000万円を超えていますね。


じゃあ、賃貸に出したらそれに見合った賃料を貰えるかと言うと、階数があがったからと言って、その分の賃料差はせいぜい数千円です。


投資利回りが低くなるので、低層階にしたんですね。
実は、かなり細かく練られた戦略のもと、購入した物件だったんです ( ̄ー ̄)ニヤリ


物件の出口戦略

不動産を購入する時、必ず考えておくことが出口戦略です。


要するに、将来その不動産をどうするかと言う事ですね^^


賃貸で貸し続けるのか、どこかのタイミングで売却するのか。



この物件は、余程値上がりしない限り保有し、賃貸で貸すつもりです。


毎年80万円のキャッシュフローを生んでくれています。


お金

もちろん築20年、30年とたった時、同じ賃料では貸せないかもしれません。
もし下がったとしても、ローンと修繕管理費の合計12.5万円を下回ることはまず考えられません。


将来の賃料の低下、修繕積立費の増加など、これらのリスクを考えても、キャッシュフローがマイナスになることはほぼ考えられない。


となると、ローン返済まで賃借人がせっせと私のローンを返済してくれたら、その物件は私の純資産です v( ̄ー ̄)v


築35年で周辺マンションの相場を考えると、今なら3,500万円~4,000万円位だと思います。
市場的に下がっても、3,000万前後には収まると思われるので、完全に私の退職金、もしくは賃貸で貸し続ければ、年金になってくれる物件です^^


まとめ

私の最初の不動産投資の実例でしたがいかがでしたか?


以前別の記事でご紹介しましたが、賃貸で住んでいるなら分譲マンションを検討するべきだという事がお分かりになりましたでしょうか?



ただし条件があります。


  • タイミング
  • 立地
  • 知っている場所

この3つの条件が私には揃っていたからです。


タイミングは最高で、不動産市場の底値の時期だったため、オリンピックを控えた今ではちょっと探すのに苦労すると思います。



立地は、私のおすすめは都心3区ですが、リスクが低い分どうしても利回りは悪くなります。


23区の他地域や、都下など郊外へ出るほどリスクは大きくなる分、利回りはかなりとれる物件もあります。


どちらでも共通して言えるのは、駅からのアクセスになるので、出来れば徒歩5分圏内で探すと、他のマンションに比べて競争優位性が保たれると思います^^



最後に、これも重要なポイントで、自分が知っている場所です。


私の場合は妻の実家がある場所で、新婚時自分でも住んでいました。


住んでいる地域だと、地域住民の属性がわかるので賃貸へ出すときに想定がしやすいです。
私の場合は、2LDKは貸すことが出来ても、3LDKの場合は、賃料保払うより自分で購入する人の方が多いだろうと予想されたので、貸すのは厳しいだろうという判断が出来ました。



それに、知っている地域だと、分譲価格も賃貸価格も相場観がわかります。


周辺地域で売り出しが始まった物件は、片っ端から見に行きましたし、常にチェックしていました。


初めから投資目的で賃貸に出す戦略ももちろんありです。


でも、自分の居住用マンションから資産形成していくと、最悪自分が住み続ければいいので、リスクも少なくなりますし、自分の支出の抑制にも。


良いこと尽くしの手法です。



これを今、一緒にビジネスをしている友人に紹介し、彼は早速実践しています。


まず、港区に2LDKのマンションを購入しました。


次に、キャッシュを貯めながら、引っ越し先を見つけ、そこでローンを再び組むことが出来れば、彼も大家の一員になれます ( ̄ー ̄)ニヤリ



そのおかげか、かなり勉強熱心になり先日セミナーに誘われて行ってきました。


↓ ↓ ↓ 不動産投資の無料セミナー




東京・大阪で開催しています。


賃貸に住んでいる方マンション購入を検討している人、もちろん投資用マンションに興味がある人


不動産に関してこれから何かやろうと思っている人は参考になるはずです^^


基本的な概念を教えてもらえますから、不動産に興味があれな是非行ってみてください^^


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